劳动午报数字报

小区是所有人的居住空间，厘清维修责任，是保持房屋健康的前提。一旦房屋出现了漏雨、排水管道堵塞、窗户漏水等情况，住户该怎么办？又该找谁维修？近日，北京市住建委印发《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见》，明确有物业服务的小区，物业服务合同外的维修事项由业主承担，但物业需对收费维修项目进行公示。

房屋维修包括专有和共有两部分

房屋的维修部位，分“专有部分”和“共有部分”。个人房屋内的专有部分均应由个人承担维修责任，房屋共有部分按照住宅维修责任的类别划分维修责任。

房屋专有部分是指建筑区划内的特定空间，比如房屋、车位、摊位等，并且必须满足三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记在特定业主名下。另外，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也被认定为专有部分。

房屋共有部分包括“共用部位和共用设施设备”，主要有两个标准，一是不属于业主专有部分，二是不属于市政公用部分，如城镇公共道路、城镇公共绿地等。共有部分的特点是：全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割。比如：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分。

保修期内维修找建设单位

发现房屋出现维修问题，第一时间拿出您家的《房屋建筑质量保证书》和《使用说明书》，看看房子是否还在保修期内。

建设单位应当按照与业主签订的住宅工程质量保证书中承诺的质量保修范围、保修期限等，承担保修责任。为了提高住宅工程售后维修质量和管理水平，维护买方的合法权益，北京市于2020年9月8日发布了《北京市住宅工程质量保证书示范文本（试行）》，对房屋的质量保修范围、保修要求及保修期限等要求不得低于国家和本市有关法律法规的规定。

保修项目包括地基和基础工程（包含人防工程）、建筑主体、装饰装修、防水、保温、给排水、供暖、电气、智能建筑、消防、电梯、通风与空调以及室外工程等。

保修期外维修分6种类型

如果您家房屋已经出了保修期，就需要根据产权性质和管理方式的不同来确定该由谁维修。

类型一：小区有物业管理，向物业报修

按《物业服务合同》中规定的维修项目，由物业服务人承担。如果是《物业服务合同》之外的维修事项，涉及共有部位和共用设施设备的维修、更新和改造项目，符合使用专项维修资金条件的，按程序申请专项维修资金进行维修。

类型二：直管公房，分两部分情况

已售公房的个人专有部分维修由业主承担；未售公房以及直管公房共有部位和共用设施设备的维修由产权单位承担。

类型三：企事业单位所有并自行管理的住宅、包括未实施物业管理的房改房

业主承担个人专有部分的维修；房屋共用部位和共用设施设备的维修，在售房款和公共维修资金未使用完的，应使用相应的资金；在售房款和公共维修资金已经使用完以及二次上市的住宅，由所涉及的业主承担；未实施房改的住宅维修由产权单位承担。

类型四：（原）产权单位已灭失且无物业管理的住宅和回迁房

业主承担个人专有部分的维修，共用部位和共用设施设备的维修由所涉及的全体业主承担；街道办事处（乡镇人民政府）或社区应协调属地社会企业提供有偿维修服务，同时尽快组织召开业主大会，选聘物业服务人。

类型五：城镇私房

由房屋所有权人承担维修责任。城镇“困难户”“五保户”的住宅维修工作，根据相关政策由属地民政部门确认，维修费用由属地政府协调解决。

类型六：其他情况

因周边施工造成城镇住宅地基下沉、墙体开裂变形等损伤的，应由房屋产权人或利害关系人委托鉴定，根据鉴定报告的结论，由造成损伤的责任单位承担鉴定费用和维修责任。

因住宅使用人使用不当造成住宅需要维修的，或者自行更换外窗、雨落管等设施的，相应维修责任由使用人承担。