出租人交付房屋与合同约定不符怎么办？承租人被新房主清退要怎么做？承租人擅自转租房屋如何应对？日前，北京市住建委联合市二中院发布住房租赁典型案例，引导租赁双方了解法律知识，避免履约纠纷。

案例

1

交付房屋不符合合同约定

2017年2月7日，某房地产经纪公司（以下简称某公司）与王某某签订《北京市房屋租赁合同》，约定某公司将一房屋租与王某某使用，租期至同年10月23日。合同还约定如某公司交付房屋严重不符合合同约定的，王某某有权单方解除合同，且某公司应向王某某支付违约金。

王某某入住后，发现该窗式空调发生故障无法使用。7月起，多次拨打某公司服务电话报修，但未予解决。8月9日，王某某要求某公司履行维修义务，并申明如到8月25日仍未解决，将根据合同约定解除合同并要求某公司承担违约责任。9月9日，王某某向某公司发送《关于解约及退费的告知函》，要求解除合同，并要求某公司退还剩余租金、押金、卫生费，并承担违约责任。王某某的租金已交至11月8日。后王某某向法院起诉，要求某公司退还9月9日至11月8日的租金、押金及卫生费，并支付违约金。

法院判决

某公司提供的窗式空调不具备使用条件，致使涉案房屋唯一通风口无法使用，王某某多次主张维修，但未在合理期限内予以解决，涉案房屋存在的上述问题已达到严重不符合合同约定、无法正常使用的程度，故王某某有权单方解除合同。王某某要求某公司按照合同约定支付违约金，亦符合合同约定，予以支持。合同解除后，押金及剩余期间的租金、卫生费应予退还。

法律提示

《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

案例

2

承租人被新房主清退

2016年7月28日，高某与丁某续签《北京市房屋租赁合同》，约定高某续租丁某的房屋，租期为2016年9月1日至2017年8月30日。2016年8月底，丁某把房子卖给张某，并办理了过户手续。2016年9月6日，张某强行带人进入房屋并留置人员于屋内直至9月11日高某搬离房屋。高某的丈夫9月6日从外地回京处理此事，并于9月12日离京，共计支付路费1105.5元。9月11日，高某另租房屋居住，并支付中介费6500元。后高某诉至法院，要求丁某退还押金、剩余租金，赔偿中介费6500元、交通费1105.5元。

法院判决

根据买卖不破租赁的原则，房屋产权的变更不影响租赁合同的效力。张某与高某应继续履行原租赁合同。高某称因张某的阻扰其于2016年9月11日搬离了房屋，涉案房屋由张某实际占用。丁某诉讼期间明确同意退还高某未使用涉案房屋期间收取的租金，法院不持异议。因涉案房屋已经过户给张某，丁某已经丧失了对房屋处分的权利，丁某占用高某的押金缺乏依据，应予返还。张某与高某履行《北京市房屋租赁合同》过程中，高某由于张某的阻扰搬离了涉案房屋，根据合同相对性原理，高某所要求的中介费、交通费均系张某违约行为造成的损失，其应向张某另行主张。

法律提示

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

案例

3

承租人擅自转租房屋

2012年6月16日，王某某（出租人）与赵某某（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：王某某将涉案房屋出租给赵某某居住，居住最多不超过5人；租期自2012年6月18日至2018年6月17日；月租金为3000元，支付方式为按年支付；承租人擅自将房屋转租给第三人的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，承租人应向出租人支付违约金。上述合同签订后，王某某将涉案房屋交付给赵某某，赵某某向王某某支付了一年的租金，之后租金未再交纳。租赁期间，赵某某未经王某某同意，擅自将房屋转租给多人。后王某某诉至法院，要求解除合同，并要求赵某某支付拖欠租金及违约金。

法院判决

双方合同明确约定，承租人擅自将房屋转租给第三人的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。双方履行合同期间，赵某某擅自将其承租房屋转租他人系违约行为，赵某某应按合同约定承担相应的违约责任。赵某某欠付房屋租金，王某某要求支付，应予准许。据此，法院判决解除王某某与赵某某签订的《北京市房屋租赁合同》，并判令赵某某于判决生效后七日内给付王某某所欠租金并支付违约金。

法律提示

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《商品房屋租赁管理办法》（2011年建设部令第6号）第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。市住建委等8部门印发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）规定，承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外。承租人根据合同约定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案。次承租人不得再次转租。

□本报记者 盛丽