读者高芳近日向本报反映说，她是河南省信阳市人，经过多年辛苦打拼积攒了一些血汗钱。2013年5月28日和2013年6月5日，她分别与同一房地产开发商签订两份商品房买卖合同。这是两块相邻土地，按照合同约定该房屋层高达到3.5米，非常适合商业经营。可是，当她先后支付两套房子的价款7821121元、5480342元后，开发商竟然违背合同约定，在原合同约定房屋总层数仅为一层的建筑物上又加盖三层楼房并且准备出售。此外，开发商还在其所购房屋后1米的地方建起一座10kv变电站，不仅噪声及辐射污染严重，而且直接影响3间房屋的采光。

高芳说，由于开发商违规扩建房屋且始终没有向她交房，她就找开发商进行交涉。而开发商不承认加盖房屋是错误的，还扬言要用钱开道就能摆平一切，不在乎她的要求。对于开发商的见利忘义、严重违法违规行为，她十分不满但又不能维护自身合法权益。

为此，高芳说她曾找过相关部门反映该问题，但至今6年没有结果。而开发商违规建房后，已将违建房屋作为宾馆进行出租。在这种情况下，她想知道自己该如何维权？

法律分析

针对高芳反映的问题，北京市中业江川律师事务所丁光海律师在接受本报记者采访时说，高芳可以向当地城乡规划主管部门投诉或举报，同时，还可以依法起诉，要求开发商承担违约责任。

丁光海律师说，本案属于房屋买卖合同纠纷。根据《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案纠纷发生在房屋预售阶段，且因开发商违反规划许可要求擅自加盖楼层导致验收不合格不能交付，对于这种交付失序及严重违约所造成的侵权行为，开发商应当承担全部法律责任。在此情况下，高芳等购房者可通过如下途径维护自身合法权益：

一、向城乡规划主管部门投诉或举报。

《城乡规划法》第64条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

据此，规划部门在收到投诉或举报后，将依照规定对相关情况进行调查取证、监督检查和核实，形成终结调查报告。对于情况属实的投诉，将依法对开发商作出相应的行政处罚决定。

二、依法起诉，要求开发商承担违约责任。

《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

丁光海律师说，根据以上法律规定，高芳在主张开发商违约责任方面可以选择两种方式：一是要求开发商承担违约责任、赔偿损失后退房；二是要求开发商承担违约责任、赔偿损失后继续履行合同。

在这里，开发商应该承担的责任包括违约责任和赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”；《解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

此外，《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，购房者可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，购房者有权要求开发商解除合同和赔偿损失。而对于开发商应承担的具体违约责任，高芳可以主张开发商依照合同约定加以赔偿。如果合同未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

总之，对于以上两种主张开发商违约责任的方式，高芳可以结合自身实际情况进行选择，以最大程度地保障自身的合法权益。

□本报记者 赵新政