在现实生活中，经常有一些老板因经营不善导致资不抵债，最终陷入欠薪欠债的泥潭。而此时，其雇佣的员工会发现：虽然老板没有现金支付工资了，但他还有房产可以变卖，用这些房屋出售后的所得价款清偿其欠薪绰绰有余。可是，当他们申请法院通过查封、扣押等强制措施拍卖、变卖相关房产时又会被拒绝。这是什么原因呢？以下四个案例及其分析，给出了相应的答案。

案例1：

离婚时已分割房屋 不能用于偿还另一方债务

杨男与邱女于2015年8月协议离婚时，约定将房屋归邱女所有，但产权仍一直登记为杨男。2017年2月，杨男开办一个超市，由于经营不善至2018年1月不仅资不抵债，连拖欠肖某等7名员工的工资也无力支付。

法院判决杨男支付后，肖某等申请强制执行上述房屋以清偿欠薪，但法院根据邱女的异议而未予采纳。

【点评】

法院的做法并无不当。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”其中的“已登记的不动产”限于登记了但未产生实际变动的不动产。而本案涉及的房屋，早已根据离婚协议分割为邱女所有，故该房屋即使仍登记在杨男名下，邱女也有权阻止法院采取拍卖、变卖等执行措施。

案例2：

购房人已付款 该房产不能清偿开发商欠薪

赵某等9人是一家房地产开发公司雇请的绿化施工人员。虽然赵某等人平时向公司催要过被拖欠的工资，但并未采取有效措施。

2018年2月初，赵某等人发现公司仅剩下的一套住房没有出售，但已经与林某签订房屋买卖合同。得知林某已经付清房款，公司还没有将产权登记到林某名下后，赵某等人赶紧向法院提起诉讼。

赵某等人主张，尽管该房屋已经出售且支付了房款，但该房屋仍登记在公司名下尚未交付，所以，申请法院对该房屋采取查封等财产保全措施，以使其合法权益能够从中优先受偿。法院审查林某的异议后，驳回了赵某等人的请求。

【点评】

法院的做法是正确的。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

由于本案情形与上述规定第（一）项相吻合，故赵某等人的申请不应得到支持。

案例3：

买受人已实际占有 未过户房屋不能被原房主还债

个体工商户顾某欠下陈某等7名雇工计17万余元工资后，曾分别为他们出具了欠条，并承诺在2018年3月底之前全部付清。

2018年2月初，准备逃走的顾某以市场价格变卖了包括一套住房在内的全部财产。陈某等人获悉后，以买受人刘某虽已实际进入购买的住房居住，但并未过户也未付清全部房款，尚不属于法律意义上的所有人为由，向法院申请诉前财产保全，查封该房屋，以保证自己欠薪的兑现。但法院根据刘某的异议，驳回了陈某等人的申请。

【点评】

陈某等的申请不能成立。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案的情形正好与第（二）项规定相符。

案例4：

判决已生效 欠薪人名下房屋不能再抵付欠薪

因为个体工商户汤某拒不执行法院的生效判决书所确定的支付货款的义务，法院于2018年4月13日，依法变卖了汤某的一套住房，买主为张某。

一个月后，汤某的11名员工在提起索要欠薪诉讼的同时，以上述住房仍被登记在汤某名下、并未进行变更登记为由，要求查封该住房，以保证自己欠薪的兑现，但法院驳回了他们的请求。

【点评】

员工的申请的确不能成立。

《 物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第七条指出：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

综上，法院驳回员工的请求是符合法律规定的。

颜梅生 法官