编辑同志：

为了上班方便，我从吴某处租了一套距离公司比较近的住房，双方在签订租赁合同时未在合同中就谁承担房屋维修义务进行约定。最近，我出差一周，回来后发现房屋漏雨，将我购置的衣柜淋坏，墙面被水浸泡后脱皮。我联系吴某要求其及时对房屋进行维修并赔偿我的损失，但其以各种理由拖延。如果吴某不及时维修房屋，势必影响到我的正常居住和生活。

请问：面对此种情形该怎么办？

读者：江笑

江笑读者：

一方面，出租人吴某应当赔偿你的物品损失。

《民法典》第712条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”《民法典》第1165条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”这就是说，在租赁合同未约定维修条款的情况下，出租人应当承担维修房屋的义务，应当定期对房屋进行检查维修，使房屋处于正常的可使用状态，因没有及时维修房屋而造成他人损失的，应当承担赔偿责任。本案中，吴某出租给你的房子存在漏水情况，说明该房屋质量不合格。由于吴某对存在隐患的房屋未及时维修，并给你造成了财产损失，其存在过错，自然应赔偿你的物品损失。

另一方面，在吴某拖延维修出租房的情况下，你可以有以下两种选择：

一是可以自行维修并要求吴某承担维修费。《民法典》第713条第1款规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，由于吴某拖延甚至拒绝维修出租房，你为了使该房屋处于适住的状态，当然可以自行请人维修。在自行维修时，应当注意保存好房屋损坏情况的照片、视频、维修发票等证据，以便要求吴某支付你所垫付的维修费用。

二是要求解除租赁合同。《民法典》第708条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”第563条第4项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，吴某在知道其出租房漏水后，怠于履行维修责任，致使你无法继续正常使用房屋，合同目的不能实现，所以，你有权主张解除租赁合同。你只要通知到出租人吴某，合同即行解除。

潘家永 律师