物业服务质量有待提升、电梯坏了没及时维修维护、停车管理难题不断……物业服务管理是不少居民小区存在的“老大难”问题。以往对于这些问题，通常只能通过协调方式来解决，工作难度也比较大。5月1日，《北京市物业管理条例》正式实施。近日，记者从北京市住建委了解到，不少居民非常关注的物业问题在《条例》中都有了解答和体现，记者为您详细梳理一下。

物业服务质量——

应提供符合标准的服务

《条例》第六十五条第一款明确规定：“物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：(一)提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范”，对未遵守相关规定的物业服务人，依据《条例》第九十二条的规定，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告，处五千元以上一万元以下的罚款。

对于物业服务质量比较低的问题，诸如，物业共用部位的维修养护管理、客户服务、装饰装修管理等问题。以往，通常只能通过行政指导方式来解决，此次《条例》明确规定物业服务人员应提供符合国家和本市规定的标准、规范的物业服务。

电梯等设施设备——

物业有巡查养护义务

《条例》第八十八条第一款规定：“物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落”，对违反本条款的物业服务人，《条例》第一百条规定，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款。

在缺乏相应的电梯使用管理、维护的情况下，电梯极易损坏。近年来，住宅区的电梯等设施设备运营维护成为了大家关心的热点问题。《条例》明确了物业对电梯等易于发生安全风险的设施设备进行日常巡查、定期养护的管理义务，同时进一步加强对物业服务行业的行政管理及物业服务不到位的惩处力度。

停车管理——

应首先满足业主需要

《条例》第八十条规定：“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要……不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用……”。第七十条规定：“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主；(七)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。”

对于部分小区存在的停车难问题，《条例》明确规定车位应优先满足业主的需要，只有当满足业主需要后仍有空余的情况下，才可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人使用，同时还应当在物业管理区域内显著位置设置的公示栏上向全体业主公开物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。

业主及物业使用人——

按规划用途合理安全使用物业

《条例》在明确物业服务人义务和责任的同时，也回应了物业小区内的一些投诉较多的发生在业主身上的问题，对私搭乱建、私挖地下空间、高空抛物、噪音超标、侵占绿地等十三类违法行为进行了规范，并设置相应的行政处罚条款，为行政主管部门加强对业主、物业使用人的执法监管提供法律依据的同时，也有利于引导和推动业主和物业使用人安全、合理使用物业。

《条例》第七十八条规定：“业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为：损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；擅自拆改供水、排水、再生水等管线；从建筑物中抛掷物品；制造超标噪音；侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；擅自改变物业规划用途；违反规定饲养动物；违反规定出租房屋。

□本报记者 盛丽