为降低居住成本，许多刚刚入职的大学毕业生面对高价的房租，往往会选择群租并成为“群租客”。岂不知，此举常常给自己带来不必要的麻烦，以下3个案例反映出来的问题值得反思。

【案例1】

房东失信：“群租客”权益难保障

2018年8月，刚走出大学校门的李春蕾等24人从房东处群租到一套100平方米的房屋，用木板将之分隔成12份，并买来12张上下位床铺后，还没来得及入住，房东见有人出更高价的租金且租赁者仅为2人更加方便管理，遂提出停租，要解除与李春蕾等的群租合同，再另行出租给他人。

因遭到李春蕾等人的坚决拒绝而成讼后，出乎李春蕾等意料的是，尽管他们已交付房租且作好了入住准备，但法院仍支持了房东的请求。

【点评】

法院的判决并无不当。

一方面，本案群租合同违法。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”李春蕾等24人群租100平方米的套房并加以分割，既改变了原设计的最小出租单位——房间，人均租住建筑面积也大大低于政府规定的最低标准，明显与之相违。

另一方面，本案群租合同无效。《合同法》第五十二条第（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同，从开始时起就没有法律约束力。正因为本案的群租合同为法律所禁止，决定了房东虽有失诚信但仍可反悔。

【案例2】

隐瞒真相：“群租客”权益付东流

2018年8月28日，同一所大学毕业并在同一家公司上班的李薇薇等18人决定群租。因担心房东嫌人多，遂决定让李薇薇一个人出面承租。

李薇薇与房东签订的合同中约定：全年房租一次性付清，如李薇薇未在次月5日以前缴清上月水电费用，房东有权解除合同并拒绝退回剩余房租。此后，大家一直是将分摊到每个人的房租交给李薇薇，再由李薇薇统一付给房东。

谁知，李薇薇不久另谋高就，可大家又忘了按期缴清水电费，以至于被房东赶了出去。

【点评】

姑且不论因未按时缴清水电费，本案已当然具备合同约定的解除条件，仅就合同本身而言，“群租客”的权益也只能付诸东流：

一方面，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由于李薇薇并没有向房东明确是群租，决定了本案不存在合租，合同的当事人只能是房东（出租人）和李薇薇（承租人），合同中所有的权利义务也只能由房东、李薇薇享有或承担，虽然大家已私下与李薇薇约定且已分别出钱，但正因为不成为合同的当事人而无权向房东主张权利或要其承担义务。

另一方面，即使将李薇薇与大家之间视为转租，也不能对房东产生法律效力，因为转租必须以出租人同意为要件，而房东不仅没有同意，甚至根本不知道。

【案例3】

严重扰邻：“群租客”被判决解散

一名房东将自己在小区内的三房一厅隔成9间小房后，于2018年9月7日群租给刘蒙蒙等18名刚参加工作的大学毕业生。因人满为患，加之上班时间不一，尤其是各自不自觉，以至于不时有人在楼梯处大小便，半夜三更还有人说说笑笑、打打闹闹、洗洗涮涮，各种垃圾堆积在过道等等。所有这些给邻居们带来了很大麻烦，也造成他们的严重不满。

因协商未果，邻居们遂诉请法院要求确认房东与“群租客”的合同无效、解散“群租客”。法院经审理，判决支持了邻居们的诉讼请求。

【点评】

法院的判决是正确的。

一方面，虽然邻居们并不是租赁合同的当事人，但合同的履行却与他们有着直接的利害关系，从刘蒙蒙等人给他们带来的麻烦与不便就可见一斑。房东与刘蒙蒙等人为一己之私，置邻居们的利益于不顾，明显属于恶意串通。而《合同法》第五十二条第（二）项已规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。

另一方面， 《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”而刘蒙蒙等人的行为不仅不能方便生活，反而严重扰邻，邻居们自然有权要求排除妨碍。

颜梅生 法官