雨季来临，房屋漏雨维修成为公众关心的话题。为解决房屋修缮类重点民生诉求，近日，北京市住建委围绕房屋漏雨维修责任厘清、房屋漏雨该找谁等问题进行相关解答。

厘清房屋漏雨维修责任

解决房屋漏雨先应厘清房屋漏雨维修责任，不同的房屋部位，维修责任人也不同。

房屋的维修部位分“专有”和“共有”两个部分。个人房屋内的专有部分均应由个人承担维修责任，房屋共有部分按照住宅维修责任的类别划分维修责任。根据维修部位的不同，建设单位、管理单位、业主和使用人都有明确的责任划分。

其中，专有部分指建筑区划内的特定空间，如房屋、车位、摊位等，且必须满足3个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；合法登记在特定业主名下。另外，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也被认定为专有部分。

共有部分包括“共用部位和共用设施设备”，主要有两个标准：不属于业主专有部分；不属于市政公用部分，如城镇公共道路、城镇公共绿地等。属于全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割。如：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分。

质量保修期是关键

总体来说，房屋漏雨分为质量保修期内维修和质量保修期外维修两种情况。质量保修期内的城镇房屋漏雨维修，由建设单位建立快速响应机制。屋面和外墙渗漏保修期是5年，质量保修期限自建设单位首次交付之日起计算。质量保修期外的城镇房屋漏雨维修，按照不同产别管理方式，由建设单位、房屋所有权人、管理单位、物业服务人、使用人、专业运营单位等落实各方维修责任，建立快速维修响应机制。关于不同类型的房屋发生漏雨，应该找谁维修，可分为以下情况：

实施物业服务的住宅 对于房屋漏雨问题，由物业服务人牵头建立住宅漏雨维修快速响应机制，物业服务人应配备抢险抢修队伍和储备抢险抢修物资。漏雨问题属于建设单位保修范围的，建设单位接到报修后，应按购房合同约定立即组织应急维修，履行报修义务。物业服务人收到报修案件的应及时向建设单位反馈，建设单位维修不及时的，各区住建委（房管局）督促建设单位对漏雨问题进行及时维修。

超出保修期属于物业服务合同维修范围的，物业服务人应按照物业服务合同约定，及时对漏雨部位进行维修。超出物业服务合同维修范围的，符合住宅专项维修资金使用范围和使用条件的，物业服务人应及时将房屋漏雨情况报送至所属业委会（物管会），按照住宅专项维修资金相关政策快速依法支取住宅专项维修资金进行维修。各区按照住宅专项维修资金相关政策快速响应，及时依法审批（备案）。物业服务合同维修范围之外，属于业主专有部位的房屋漏雨维修，物业服务人可提供有偿服务供业主选择，收费标准应进行公示。

直管公房 产权单位应建立维修快速响应机制，区分层级、片区，明确管理人和联系方式，并主动进行公示，保证房屋漏雨问题得到快速解决。

企事业单位 自行管理的房屋，包括未实施物业管理的房改房。产权人要建立房屋共用部位的漏雨维修快速响应机制，要主动公开管理单位、维修单位和人员的联系电话，保证汛期房屋漏雨问题的反映渠道畅通和快速解决维修问题。

其他 （原）产权单位已灭失，且无物业管理的住宅和无物业管理的回迁房。属地街道（乡镇）负责建立房屋漏雨维修快速响应机制，协调社会企业提供有偿维修服务，协调产权单位履行职责。城镇私有平房发生漏雨问题，由产权人或管理人自行维修，确实遇到自己无法应对的维修问题，可向属地街道（乡镇）反映请求协助，维修后出现的资金，业主要即时支付。城镇“困难户、五保户”的房屋漏雨维修工作，由街道（乡镇）协调解决维修费用。

做好“三要六不得”

业主（房屋管理人）要根据屋面防水设计使用年限和实际状况做好总体维修计划，根据上一年的日常检查和特定检查情况安排好今年的维修计划，对于需要维修的要在汛期来临前完成维修；要在汛期到来之前对屋面防水和雨水落水管断裂等情况进行检查，发现损伤应及时维修；要根据排水管道老化程度和管道堵塞情况，采取高压冲洗法等进行定期维修，出现突发情况时，应及时维修。

此外，不得故意损坏住宅及设施；不得擅自变动建筑主体、承重结构；不得动用大型设备破拆楼板垫层改变供暖、燃气等管线；不得向下水管道投放杂物；不得破坏室内厨卫装修防水层；不得违规使用出租房屋。

□本报记者 盛丽