现实生活中，房屋的赠与行为时常发生。但是，这项赠与有别于一般动产赠与，需要满足特殊条件才能达到有效赠与的目的，否则这一行为对双方当事人都可能存在重大法律风险。

案例1

夫妻共有房产，单方处分无效

魏大娘的老伴在十几年前因病去世，留下她和儿子、儿媳住在一套农房里。老人的女儿离异后再婚，很少来看望。近年来魏大娘儿子去外地打工，儿媳独自承担起照料婆婆的责任。日子久了，老人对儿媳很是感激，决定将名下的房产赠与儿媳。为防止儿女们反对，魏大娘和儿媳私下里签订了房产赠与合同。

今年初，魏大娘的儿子提出与其妻离婚，在分割夫妻共同财产时发现了房子赠与的事情。他认为，房产应为父母的共有财产，自己和妹妹享有对先父遗产份额的继承权。几番折腾后，魏大娘的儿子、女儿诉至法院，要求确认二人签订的赠与合同无效。法院经审理，认定两被告签订的赠与合同无效。

点评

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《民法典》第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”本案中，讼争房产系魏老伯与其妻在婚姻关系存续期间购得，应为二人的共同财产。老伴去世后，魏大娘与子女作为法定继承人，有权继承其遗产。因各继承人未对包括房屋在内的遗产进行析产继承，故该房屋应为三人共同共有财产。根据上述规定，魏大娘未经子女二人同意，擅自将共有财产赠与儿媳的行为，属于无权处分行为，故法院认定为无效。

案例2

房产已经交付，不能“任性”撤销

苏大伯与已故老伴育有两个女儿。三年前妻子去世后，老人通过公证把房产赠与大女儿并办理了过户手续。为让老人得到更好的照顾，女儿请来56岁的保姆曲阿姨进门，帮助照料父亲的饮食起居。可是，本来和睦的父女情却因这位保姆的到来迅速改变。原来，曲阿姨刚进苏家一年就与老人领取了结婚证，但两位老人的婚事遭到了俩女儿的阻拦。气愤之余，苏大伯将女儿告上法庭，请求撤销赠与合同，将已经过户给大女儿的房产改回到自己名下。法院经审理，认定原、被告签订的房产赠与合同合法有效，不能撤销。

点评

《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外……”第658条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”本案中，苏大伯父女之间所签订的赠与合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违法，而且该合同还进行了公证并已经办理完毕产权登记过户手续，依法应当认定为有效。在这样的情况下，苏大伯要求女儿返还讼争房屋，缺乏相应的事实与法律依据。

案例3

受赠人“变脸”，三种情形可撤销

秦大妈将自己名下的一套房屋赠与侄子，但双方一直未办理过户手续。去年以来，秦大妈因再婚、钱财等事宜与侄子发生争执，后者还将秦大妈再婚丈夫打伤致其住院。伤心之余，秦大妈要求撤销房产赠与，侄子则拒不同意。于是秦大妈提起诉讼，法院经审理判决支持了原告的诉讼请求。

点评

《民法典》第663条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”第666条规定：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”从上述规定可以看出，房子赠送给他人后，如果出现受赠人“翻脸”等情形时，《民法典》赋予了赠与人三种撤销权：一是任意撤销权，是指赠与人在赠与财产的权利转移之前享有撤销赠与的权利。属于房产、商铺等不动产需要办理权利转移登记手续的，要在办理登记手续之前撤销。二是法定撤销权，是指在赠与合同生效后，当发生《民法典》第663条规定的三种法定事由时，赠与人、赠与人的继承人或法定代理人撤销赠与的行为。该项权利应自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。三是穷困抗辩权，是指赠与人在赠与合同成立后自己陷入经济困窘状况的情形下，可以行使不再履行赠与合同的抗辩权利。赠与人的经济状况显著恶化，且达到严重影响其生产经营或者家庭生活的程度，受赠人要求其继续履行合同时，赠与人可以行使穷困抗辩权，但对于已经履行的，赠与人不能要求返还。当赠与人的经济状况恢复后，受赠人依然可以请求赠与人继续履行赠与合同。

本案中的讼争房产并未办理转移登记手续，因此秦大妈可以行使任意撤销权。此外，原告侄子对其再婚丈夫实施暴力侵害，无论赠与的房产是否办理了转移登记手续，秦大妈还可以行使法定撤销权，但要在侵权行为发生之日起一年内行使。

张兆利 律师