2021年1月1日，赵先生与自主创业的孙女士签订合同，将其一处面积为316.15平方米的商铺出租给孙女士经营茶馆。合同约定，租期自即日起至2022年12月31日，每月租金91335元，按季度支付；租赁期间，除硬性政策要求，出租人不可提前收回该房屋；承租人不支付或者不按照约定支付租金累计达30日的，出租人有权单方解除合同，收回该房屋。

受新冠肺炎疫情影响，今年以来，孙女士经营的茶馆营业额明显减少。于是，她向房东赵先生要求减免2022年5月份暂停营业期间租金，赵先生不同意且认为其迟交房租已构成违约将其诉至朝阳区法院，要求解除房屋租赁合同、孙女士向其支付被拖欠的租金、腾退房屋、恢复原状、支付违约金等。

庭审中，双方提交的微信聊天显示，4月22日至5月6日期间，赵先生向孙女士多次催交第二季度房租。孙女士表示自己被隔离了半个月，茶馆停业近一个月，并提交了茶馆的经营流水账目，证明受疫情影响收入减少，要求适当减免房租。赵先生认为，孙女士提供的证据无法证明营收减少与疫情有关，不同意减免租金。

法院判决

在案件审理期间，孙女士向赵先生支付了第三季度的租金。

法院审理认为，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案立案前，承租人曾向出租人提出租金减免申请。本案受理后，法院曾组织双方就合同继续履行进行调解，双方无法达成一致。

结合案件实际情况，依据公平原则，本着共担风险、共渡难关的理念，法院认为，孙女士暂停营业期间的租金应由赵先生、孙女士分担，即双方各承担50%。

此外，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，不应支持。据此，法院免除孙女士5月份暂停营业期间部分租金后，判决孙女士支付赵先生第二季度剩余租金的一半，驳回赵先生的其他诉讼请求。

法官评析

本案承办法官李青表示，新冠肺炎疫情发生以来，朝阳区法院受理了多起与新冠肺炎疫情相关的商业性房屋租赁合同纠纷。根据相关政策及法律规定，因疫情防控受到不利影响的孙女士可以就租赁合同内容与房东赵先生重新协商，赵先生亦有义务进行配合。然而，赵先生在孙女士提出协商后拒绝任何租金减免方案，径行提起诉讼要求解除合同，其行为违反了《民法典》第533条规定的再交涉义务。从现实情况看，如果赵先生继续要求孙女士按照原合同约定标准交纳租金，显然有失公平。而孙女士要求依据疫情防控现实对其经营造成的客观影响变更租金标准，则有充分的事实依据。

此外，孙女士虽然面临经营困难，但其在合同履行期间仍坚持交纳租金，即使存在一定的迟延、或有少量欠付的情形，该情形亦是由新冠肺炎疫情及落实相关防控措施造成的，与恶意拖欠房屋租金的性质完全不同。因此，赵先生无权解除租赁合同。所有这些，是法院作出相应判决的事实及法理依据。

□本报记者 盛丽 通讯员 黄硕