连日来，家住丰台区七里庄望园东里29号楼16层的李先生一家过得非常不宁静，甚至到了有家难归的地步。起初，是他家门锁被人换了。接下来，是3个不明身份的人全天候驻守在他家门口。至11月8日晚，又有人开着6辆车带着一帮人闯进他家打砸东西，造成直接损失1万多元。

“所有这一切，都是由一场司法拍卖引起的。”李先生说，2020年10月27日，竞买人张某通过拍卖取得该房所有权。但是，早在其参与竞买之前，他已通过法院拍卖公告知悉该房屋存在权利负担，即未腾空、有租赁的事实。然而，其仍然参与竞拍，应当按照法律规定承受相应的后果。

据了解，经过20多年打拼，李先生从一个打工者变成有家有业的创业者。目前他开办的公司拥有数十名员工。他4年前租下的这套房子既是自己的家，也是企业经营场所。按与原房主签订的20年租赁合同，其租期到2036年9月17日，相应的租金已经足额支付，其有权力使用此房到期限届满。

法律分析

就李先生遇到的问题，北京明润丹律师事务所韩宝贵律师向记者讲述了相关法律规定。

韩律师说，此种新买主与原租户之间发生的“抢房大战”，实质上是“护买卖与保租赁”的碰撞。对此，《合同法》和将于2021年1月1日生效的《民法典》均有明确的规定。

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这些规定表明，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即人们通常所说的“买卖不破租赁”。

对于新买主与原租房之间的争议，韩律师说，就本案而言，新买主张某无权要求原租户李先生一家搬走，更不能破门而入，私闯民宅。因为，其在购买该房屋时对该房屋的现状是知情的，其知道该房已经出租，既然其知道该房存在权利负担仍然购买就应该接受现状，承继原租赁合同，而不能擅闯李先生家，要求李先生腾房。如果其不想继续履行原合同，只能通过其他法律途径解决。相反，如果其作出私闯民宅的鲁莽举动，在当今法治社会背景下可能因涉嫌违法而受到法律的制裁。

韩律师说，新买主与其他人一样，未经住宅主人许可不得擅自进入其住宅。本案中，张某毁坏李先生家的门锁及其他物品，轻则承担民事赔偿责任，重则因涉嫌违法视其情节可能承担相应的行政或刑事法律责任。

对此，《宪法》第39条规定，中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵害公民的住宅，即公民住宅不受侵犯是公民的一项基本权利，与公民的人身自由、人格尊严等权利一样同等重要，同样受法律的保护。基于此，《刑法》第245条规定非法搜查罪、非法侵入住宅罪。非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。非法侵入他人住宅，尚不够刑事处罚的，依据《治安管理处罚法》第40条(3)的规定给予处罚。即非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的，处10日以上15日以下拘留，并处500元以上1000元以下罚款。情节较轻的，处5日以上10日以下拘留，并处200元以上500元以下罚款。

韩律师建议李先生在协商无果的情况下，可以通过法律途径，追究相关责任人的法律责任。

□本报记者 赵新政