公司住所是公司法律关系的中心地域，凡涉及公司债务清偿、诉讼管辖、书卷送达等均以此为准。因此，《公司法》规定，公司名称、住所等属于绝对登记事项，不能缺少。

8月29日，记者从北京市大兴区法院了解到，大学生小刘等人在租赁房屋创业过程中，因“二房东”隐瞒房屋所有权真相及规划用途，在支付租金后却不使用，致使创业搁浅。

结合某慧公司、某信公司、某微公司154件案件审理情况，大兴法院建议创业者、承租人务必要擦亮眼睛，谨慎规划投资行为，着力化解创业风险。

案情分析

案例1

“二房东”高租低售，以租代售，涉嫌诈骗

小刘大学毕业后想创办一家企业，因资金缺乏一直找不到合适的办公场所。2018年8月，某慧公司发布办公楼招租公告。小刘与其面谈后租赁了其中一套房屋。岂料，小刘装修后尚未入住该房屋便被查封。

大兴法院查明：2018年7月12日，房屋产权人与某慧公司签订《园区租赁合作意向书》，约定将坐落于北京经济技术开发区的房屋出租给某慧公司，租赁期限20年，租金为年租金额722万元，押金为120万元。

2018年7月至8月，某慧公司在未交纳租金与押金的情况下，与小刘等多人签订合同，将其承租的房屋分割成面积不等的房屋再行出租。同时，约定承租年限20年，合同期满后租户按国家法律政策补交相关费用，合同继续延续至招商合同的国有土地证截止日期为止。

签订上述招商合同时，小刘等租户均按约一次性支付了合同款，总金额达1000多万元。后来，因某慧公司收取租金后未向产权人支付租金，产权人拒绝交付房屋，导致小刘等承租人不能收取房屋。

无奈，小刘等人将某慧公司诉至大兴法院开发区法庭。

法院认为，某慧公司产权人约定的期限为20年，其与承租人签订的招商合同的期限也为20年，但招商合同却约定期满后业主补交相关费用合同延续至国有土地证截止日期，实际上是变相将租期改为35年。

涉案土地用途为工业用地，房屋规划用途为综合实验楼，某慧公司在理应知晓房屋规划用途的情况下，将房屋分割出租给多人用于商业经营违反相关规定。

此外，根据合同约定，某慧公司从产权人那里租赁的房屋价格为每平方米年租金949元，按年支付。但是，其出租给小刘的价格为每平方米年租金495元，远远低于其承租租金，租户一次性支付，二者价格差距较大。

由于某慧公司收取租户近1000万元租金后未向产权人支付租金，根据上述事实可认定其存在以租代售、高租低售，骗取租金的嫌疑，可能涉嫌刑事犯罪。因此，法院裁定驳回小刘等人的起诉，将案件移送公安机关进行侦查。

案例2

隐瞒土地房屋性质，“二房东”违规出租涉嫌犯罪

2017年8月31日，某信公司与产权人签订《房屋租赁合同书》，约定承租其拥有合法租赁使用权的房屋，租赁期限自2017年9月1日起至2038年3月31日止，每半年支付一次租金，前两年租金1320万元/年。

2018年2月14日，某微公司与某信公司、陈某、王某签订《协议书》，约定某信公司将其承租的上述房屋转让给某微公司，某微公司以自己的名义对房屋进行经营管理，并向产权人支付租金及物业费用。

某微公司接手涉案房屋后，将涉案房屋分割成面积大约为15-40平方米的单间。然后，以其名义与张某等数百人签订房屋《转让合同》。合同约定转让期限自2018年7月29日起至2038年3月31日止，转让期满后自动延续至土地使用期满，按国家政策补交续租费用，无需交纳原有地上物设施费用。某微公司保证转让标的具备合法注册公司功能。

张某等人向其支付租金后，某微公司并未按约定时间交付房屋。后来，涉案房屋因不符合等级标准不能进行工商注册。为此，张某等人将某微公司诉至大兴法院开发区法庭，要求解除转让合同，并由该公司退还租金、承担违约责任。

法院认为，某微公司改造并转让涉案房屋，在其明知自己的租期只有20年的情况下，却与张某等约定实质上长达35年的使用期限，远远超出其有权转租的期限，属于违法，且存有欺骗的嫌疑。

某信公司与产权人约定的租金支付方式为押二付六，而某微公司却一次性收取了张某等人在租期内的全部租金。由于某微公司明知涉案土地使用用途为工业、涉案房屋规划用途为科研服务楼，其具有不能履约的风险和可能，但仍然收取相对人的费用，鉴于其自始没有履行合同的意图，存在利用合同进行诈骗的犯罪嫌疑，法院裁定驳回张某等人的起诉，将有关材料移送至公安机关。

投资建议

2018年以来，大兴法院受理某慧公司被诉案件17件、涉及某信公司和某微公司被诉案件137件。此类案件的特点是：当事人虽然法律地位平等但实际失衡，由于信息不对称，承租人在签订和履行合同过程中容易受到出租人的牵制。尽管合同存在超期租赁、付款方式不规范条件等瑕疵，但产生争议后承租人维权效果不佳，即使胜诉判决内容也无法兑现。

为避免租赁过程中存在的风险，大兴法院建议大学生：

第一，通过正规房屋租赁中介租赁。正规的中介一般经营行为比较规范，其提供的格式条款权利义务比较对等，即使是合同履行出现问题，权利遭到侵害，进行维权也比较容易。此外，在租赁房屋之前，要网络查询相关中介公司的涉诉情况及信用情况，以选择经营规范、信用度较高的中介公司为宜。

第二，尽可能与房屋所有权人、中介签订三方租赁合同，或直接向房屋所有权人支付租金。许多承租人被清退的原因，是中介收取了租金却未向房屋所有权人支付，导致因物权的优先性排斥租赁合同中的债权，使得承租人不得不腾退房屋。

第三，谨慎规划投资行为。对于房屋类的投资应符合法律的规定，以租代售、改变土地性质的房屋虽然投资成本较低，但是风险较大，承租后有可能无法使用或再继续出租实现预期利益，最终得不偿失。

□本报记者 赵新政