原告毕某与被告房地产开发公司于2017年3月13日签订认购书，认购书载明了拟购房屋的位置、房号、建筑面积、价款数额、价款支付方式和定金条款。同年3月20日，毕某向该公司交纳了购房款24万元，并签署分期付款申请签约承诺书。

承诺内容为：因申请人暂未付清全部首付款，申请分期付款。申请人同意生成网签合同，对于公示合同条款确认无误。申请人承诺于2017年4月30日前补交338403元房款。

2017年3月21日，开发公司就其与毕某的房屋买卖合同办理了网上签约，毕某未到场，未在合同中签字。同年10月21日，毕某以急需资金为由向开发公司提出退房申请，开发公司未予同意。后毕某诉至法院，要求解除认购书，开发公司退还已付购房款。

【法院判决】

法院认为，结合双方签订的认购书和承诺书中关于房屋基本情况、房屋价款、付款时间、方式以及对生成网签合同和公示合同条款的确认，应视为开发公司和毕某已经对商品房买卖合同的主要条款达成了一致的意思表示，双方的商品房买卖合同已经成立。

毕某交付部分首付款，已实际履行了双方的商品房买卖合同。在商品房买卖合同已经成立的情形下，认购书不能解除。由于毕某要求解除认购书的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。毕某以解除认购书为依据，要求退还已付款项的诉讼请求，亦因缺乏法律依据，法院不予支持。

【法官说法】

商品房的认购书、意向书等协议一般情况下属于商品房预约合同,是开发商与购房者约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，预约合同有定金条款的，应当适用定金罚则。但是，对于已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房屋交付使用条件及日期等商品房买卖合同主要内容的预约合同，且买受人已经实际履行交付房款的义务，法院可以认定商品房买卖合同关系成立，即使双方不再另行签订商品房买卖合同，其房屋买卖行为亦应当得到实际履行。

□本报记者 闫长禄