2015年3月29日，出租人刘某与承租人康某签订《商铺租赁合同》，约定刘某将其名下的商铺出租给康某，作为餐饮经营用途，租赁期为10年。双方在合同中并未明确约定具体从事何种餐饮经营。

此前，该房屋是作为餐饮经营出租的，前一个租户也是开办饭馆的，房屋内有原始建造的烟道。

康某在免租期内对房屋进行装修时，由于房屋原排烟管道不能满足其开烧烤店的排烟需求，康某就另外建了一条排烟管道，未再使用原房屋烟道。

烧烤店于2015年7月1日开始试营业，每月经营流水约40万元。

由于新修的烟道是从房屋外边走，影响附近居民和其他用户的工作与生活，所以，不断有周边居民向管理部门投诉。接到投诉后，管理部门要求康某停止经营。

此时，刘某也因康某长期拖欠房租向其发出律师函，此后诉至大兴区法院，要求判处双方解除租赁合同、康某向刘某补交租金并将房屋恢复原状。

康某则提出反诉，以刘某提供房屋的烟道不合格为由，要求其赔偿损失。

法院审理认为，康某并未提供证据证明涉案房屋原始烟道存在质量问题，双方在合同中也未约定其要经营烧烤店，如其经营烧烤店，排烟有特殊要求，也是其经营所需，应自行考察涉案房屋是否具备条件，并在不违反合同约定及相关政策、法律规定的情况下自行改造。同时，双方也未约定须由房东对此承担责任。

由于涉案房屋经过质量验收合格，在康某承租之前此处也是经营饭馆，原始烟道并无烟道漏烟问题。因此，康某所持拒绝交纳租金的理由不能成立，其拖欠租金已构成根本违约，且已达到约定的解除条件，故法院判决解除双方的租赁合同，由康某补交租金并支付违约金。

此外，康某还需要将房屋恢复原状。

康某不服判决提起上诉。今年11月6日，二审法院终审判决维持原判。

法官提示

结合本案，大兴法院开发区法庭审理这起纠纷的法官提示说，承租人在签订房屋租赁合同前务必对所租赁房屋的现状及相关附属设施情况充分掌握，对与实现合同目的相关的重要细节一定认真查看、仔细询问。同时，还要将自己的租赁用途明确告知房东，并写入合同中。

此外，承租人在对房屋装修有重大改造前，除了要事前征得出租人同意外，还需要经过相关管理机关的批准和验收，不能擅做主张。除非有确凿的证据证明出租人与承租人之间已就此另行达成新的协议，否则，承租人这个主张很可能因证据不足而不被法院采信。

例如本案，康某主张其新建烟道事前经过刘某同意，但对此未能举证，因此，法院未予采信。

本案中的房屋，虽然此前也经营过餐馆，也有成型的烟道，但同样是餐饮经营，一般的饭馆与开烧烤店对于烟道的要求标准是不相同的。即便房东同意改造方案，康某仍需对自行改造的烟道是否合乎要求申请环保部门审查。

在这起纠纷中，承租人康某实实在在受到了损失，但这些损失的造成是其未尽谨慎义务的结果。通过本案，凡承租经营者一定吸取经验教训，在投资装修、改造租赁房屋时，务必要确保改造方案符合法律规范和相应的管理规定，以免产生经济损失。

□本报记者 赵新政