随着政策调整和其他因素的影响，房屋租赁市场也矛盾频发，不少还形成了诉讼。近日，北京市第一中级法院就此类案件的类别、成因及解决方式等进行了通报说明，旨在引起民众的关注，引导当事人合法理性维权。

问题一：群租现象

群租是指出租人将房屋装修改造后分成多个单元，分别出租给多个承租人居住使用。由于其价格低廉，迎合了低收入人群的需求。可群租房可能因改造破坏了主体结构存在较大安全隐患，违反北京市关于出租房屋人均居住面积标准被明确禁止。

【案例】

2013年8月19日，张某租赁某房屋中介公司一套房屋中的一间，租期一年。合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租给多人。但因行政管理部门查处违法出租行为，其于2015年5月19日被迫搬离。后张某起诉，请求确认双方租赁合同无效，中介公司向其返还已支付的租金及押金。

法院审理认为，张某与中介公司签订的租赁合同合法有效，双方应依约履行。因中介公司将房屋群租，违反了相关管理规定，在清理群租房过程中，张某搬离租住房屋，法院确认双方的合同解除，并判决中介公司返还已支付的剩余租金及押金。

问题二：保障房出租

保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，其目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故购买保障性住房后将其出租获利违背保障房制度。可是，我国法律并未禁止保障性住房的租赁，故当事人仅以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不符合《合同法》关于合同无效的规定，法院不予支持。不过，在此应明确：法院虽未对租赁合同效力予以否定，并不影响行政机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

【案例】

朱先生2005年3月购买经济适用房一套，2013年他将此房出租给高先生。出租一段时间后，他又想提前收回此房。因高先生不同意，他便向法院起诉，以经济适用住房对外出租违反相关规定为由，要求法院判决双方签订的房屋租赁合同无效并返还房屋。

法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效。朱先生以出租房屋系经济适用房为由要求确认房屋租赁合同无效，没有充分的法律依据，法院不予支持。判决书中同时写明，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。最终驳回了朱先生的诉讼请求。

问题三：提前解约

房屋租赁合同属于持续性合同，一般约定了几个月到几年的租赁期。但在合同履行过程中，难免出现市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等情况，导致出租方或承租方提出提前解除合同的要求，从而引发纠纷。

对此，法院的处理原则是：出租人因租金上涨等自身原因要求解除合同的，属不诚信行为，不予支持。承租人单方搬离房屋的，不具有单方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判决解除合同，由承租人承担违约责任。如果出租人坚持不解除，法院不宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，要求承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任。

【案例】

2011年，王某租赁张某名下一处房屋开办餐馆。2014年，因经营不善，王某欠下原料款、工人工资等，在未通知张某的情况下突然停止营业，并撤离租赁房屋，遗留下了大量的设备、桌椅未清理，也未继续交纳租金。因无法联系王某商讨合同解除事宜，张某诉至法院，要求判决解除双方租赁合同，并由王某将房屋清理恢复原状后交还。王某未到庭应诉，书面应诉表示，除非张某对其物品和装修等予以赔偿，否则不同意解除合同。

法院审理认为，王某自行搬离房屋且不再继续支付租金，系已经以行为方式表示其不再履行合同，属严重违约，张某要求解除合同，应当支持。租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还房屋。故法院判决解除双方的租赁合同、王某将房屋恢复原状返还张某。

问题四：诉讼期间的费用负担

出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷合同无法继续履行，或合同被人民法院认定无效，承租人是否应当承担诉讼期间的房屋租金或使用费，是实践中容易引发争议的问题。

一般来说，只要承租人未将房屋交还出租人，房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费。

【案例】

2013年12月，广厦公司将其商铺出租给徐先生。2014年2月，徐先生因该商铺上有其他公司的注册登记，无法办理营业执照。其与公司多次协商，均不能解决。

2014年11月，广厦公司明确说明其他公司执照无法办出，徐先生随即离开商铺，但未将商铺返还广厦公司。

此后，徐先生起诉要求解除租赁协议、广厦公司赔偿其经济损失。而广厦公司反诉要求确认协议于2014年12月1日解除，要求徐先生返还诉争房屋并支付2014年12月2日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。

法院认为，虽然徐先生未实际经营并在2014年11月撤场，但其直到2015年6月4日才将诉争商铺返还给广厦公司，故应支付其实际占有商铺期间的租金及管理费。考虑到广厦公司对于租赁协议的解除承担主要责任，且对徐先生造成一定的损失，故酌情核减一部分租金及管理费。

□本报记者 李一然