根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

根据《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》，2022年对承租京内各类国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金，其中对承租朝阳、海淀、丰台、房山、通州、大兴等被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金。符合条件的连锁超市、便利店、餐饮企业以门店为单位执行。本市集体企业由各区结合实际情况参照执行。对承租非国有房屋的科技型孵化器为中小微企业和个体工商户减免房租的，经确认按照减免租金总额的50%给予补贴，其中市级承担20%、区级承担30%。鼓励各区结合实际，对减免中小微企业和个体工商户房租的非国有房屋业主或经营管理主体，给予一定补贴。市国资委、各区分别组建房租减免工作专班，公告联系方式，协调督查政策落实，确保免租措施惠及最终承租经营人。

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租或者延期支付租金的，可以引导当事人参照北京市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情况予以支持。

能否实现减免租金，需要双方协商达成一致。有的能通过双方协商，实现减免部分租金；有的协商不成，也可以通过法律途径解决。能否减免租金及减免多少，关键看减免租金的要求是否合理合法，有无疫情对合同影响的事实和法律依据。通常可区分四种情况。

一是在有关政策的扶持范围内，可依据相关政策法规，少付租金。疫情期间，全国不少地方政府推出扶持中小微企业的特殊政策，明确减免租金。例如 2020年2月5日，北京市人民政府办公厅发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响而出台的促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，对符合条件的中小微企业免收2月份房租。

二是不在政策扶持名录中的商户，如果认定本次疫情构成“不可抗力”并因疫情的原因受到很大影响，则可依据有关不可抗力的法律规定，与出租方协商变更合同租金的数额，即减免部分租金。

三是不在政策扶持名录中，也不属于“不可抗力”的情况，但由于疫情影响，继续履行合同确实显失公平，可以依据民法中的公平原则及有关情势变更的规定，请求适当减免租金。

四是疫情客观上对租赁合同没有影响，或有一定影响但不足以影响合同不能履行或不适当履行，或合同不能履行或不适当履行是由当事人自身原因造成的，承租人要求减免租金的，一般不能得到支持。（房司司）