编辑同志：

我是城市户口且在一家大型企业工作。近年来，随着收入的增加，我也在城里买了房，安了家。不过，我老家住在农村，父母还给我留下一栋老宅。近期，我打算对这座老宅进行改建。可是，有人提醒我说国家对有些情形限制拆旧建新，如果违反政策规定房子、宅子都没有了。

请问：这是真的吗？相关法律是如何规定的？

读者：肖凤丽

肖凤丽读者：

有关人员的提醒是正确的，国家确实对一部分农村老宅是限制拆旧建新的。具体来说，主要包括五种情形：

一是非本集体成员继承的房屋一般不能拆旧建新。

根据《土地管理法》第六十二条及国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地。如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地；如果不符合申请条件的，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得拆旧建新、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。

二是宅基地面积超过地方规定标准不能拆旧建新。

宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市的规定，虽然每个地方的宅基地面积标准都不一样，但各地对于农村宅基地面积是有一定标准限制的，如要重建应遵从现行面积标准。

三是改变土地用途的不能拆旧建新。

农村宅基地是保障农村村民家庭住房的建设用地，其主要功能是居住，不能改变其用途、改作他用。

四是房屋所有权存在争议的一般不能拆旧建新。

《土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

五是不符合规划的房屋不能拆旧建新。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。有些地方因当地发展需要，土地规划可能发生了变化，如果不符合规划则不能拆旧建新的。

根据上述情况，你可以对照处理。

颜梅生 法官