随着承接中心城区人口疏解、棚户区改造及大兴国际机场等重大工程建设项目的有序推进，大兴区出现了大量的用于提升人民群众居住生活品质的定向安置房。与普通商品房相比，此类房屋具有明显的政策补偿性、价格相对较低，有较强的市场诱惑力。可是，由于其存在政策因素多、房产证办理周期长、上市交易限制等特殊性，在交易过程中存在较多的风险隐患。

为有效避免定向安置房买卖衍生的纠纷，大兴区法院对其2017-2019年审理的此类案件进行了专项调研，并于6月4日总结发布了此类案件的基本情况、风险类型及防控风险建议。

风险类型

据了解，北京市范围内的定向安置房的性质主要包括“三定三限三结合” 定向安置房、二类经济适用房、共有产权房、普通商品房等，市场上常见的定向安置房交易方式包括合同买卖、指标买卖以及现房买卖。

从以往发生的纠纷看，大兴区法院认为，定向安置房买卖常见的交易风险类型包括10大类：一是因出卖人无权处分导致合同履行不能的风险。二是因相关费用负担约定不明或没有约定而迟滞履行的风险。三是因出卖人虚构房源致使买房人钱、房两空的风险。四是因房价上涨出卖人单方毁约违约的风险。五是因购房人不具备网签资格导致合同后续履行障碍的风险。六是因房屋存在上市交易期限制而网签不能的风险。七是因卖房人一房数卖而无法履约的风险。八是因买房人不具备被安置身份而无法选房的风险。九是因出卖人其他债务负担导致安置房被作为强制执行财产的风险。十是因卖房人取得产权证后设置权利负担导致无法过户的风险。

法院提示

针对定向安置房的特殊性及交易过程的复杂性，大兴区法院提示购房者应注意做到以下几点：

一是尽量不要购买此类房屋。如果一定坚持购买，建议尽量进行现房交易，避免指标买卖和合同买卖。

二是通过咨询相关拆迁单位或房地产开发商、查看宣传手册、不动产权证、安置房认购协议书等方式，全面掌握相关政策性规定，如交易房产的性质、是否存在上市交易限制、是否需要补交土地收益、整个交易所需周期等。

三是在正式订立合同前，详细查询房屋是否已经对外出售、是否存在产权纠纷、是否存在权利负担等情况。

四是签订规范、详细的书面合同。明确约定初次领取房产证需要缴纳的费用、上市交易需要补交的土地收益、产权人变更阶段产生的费用的负担主体，房屋交付时间、协助办理过户手续时间以及过户保证金。

五是随时关注安置房产权证办理通知，及时催促出卖人及时办理初始登记，并尽快办理网签手续和过户登记。

典型案例

虚构安置房认购协议

骗取买受人96万资金

出卖人张某与买受人周某签订房屋买卖合同，约定张某将其名下的一套61平方米定向安置房期房以96万元转售给周某，张某另承诺将定向安置房认购协议的出卖人更改为周某。在张某提供了出卖人为某房地产公司、买受人为周某的定向安置房认购协议后，周某向张某支付了购房款。

此后，周某得知张某无法履行房屋买卖合同，便与其协商解除买卖合同，并约定了退款事宜。退款期限届满后，周某却无法联系到张某，其只得向法院提起诉讼，要求返还购房款。

在案件审理中，经周某申请，法院前往房地产公司核实涉案定向安置房认购协议的真实性，得到的答复却是该公司从未签署过这份定向安置房认购协议。

法院认为，张某具有以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中虚构房源骗取周某财物的经济犯罪嫌疑。因本案不属于民事诉讼审理范围，依法裁定驳回了周某的起诉，并将相关材料移送公安机关。

目前，该案还在进一步办理过程中。鉴于这起虚假房源诈骗案件，法院提示购房人在购买定向安置房时，一定要多方查询，确保所购房源的真实性。

□本报记者 赵新政