物业服务不到位、社区环境差、居民投诉率高……这些是让不少老旧小区居民头疼的问题。怎样破解这些难题？对此，相关部门不断探索新方法，通过推行“职业经理人”物业管理模式、成立国有物业服务企业等方式，探索各具特色的老旧小区物业管理新路子，破解难题。

【探访】

推行“职业经理人”模式

在破解物业管理难题上，大兴区清源街道枣园尚城回迁社区的做法是探索推行“职业经理人”物业管理模式。2011年投入使用的枣园尚城回迁社区建筑面积为24万平方米，共有20栋居民楼，居民2154户。由于原物业公司服务质量不高，小区配套设施老化，绿地损毁严重，各类举报、投诉时有发生，居民与物业公司矛盾较为突出。2016年度物业费收缴率不足20%，物业服务无法正常开展，原物业公司合同到期后退出，小区管理一度处于无序状态。

2017年，枣园尚城社区党支部为彻底解决社区存在的物业管理问题、提升小区物业服务水平，同时结合小区居民特点和区域物业管理实际，经调研后，决定试点推行“职业经理人”物业管理模式，建立物权自主、公开量化、收益共享、居民做主、共同参与的物业管理体系。

什么叫“职业经理人”物业管理模式？记者了解到，这种模式就是职业经理人作为小区物业管家，组建服务团队，业主所缴物业费除按比例支付职业经理人薪酬和服务团队管理费外，剩余部分全都用于小区建设与管理，且资金使用公开透明，职业经理人履职情况由街道负责考核监督。

枣园尚城回迁社区“职业经理人”物业管理模式以实行社区居民议事制度为前提，由社区居委会组织全体居民投票推选出78名议事会成员，由议事会成员推选出7名议事会代表组成社区居民议事会，围绕监督物业服务和经费开支定期召开工作例会，并对小区管理重大事项进行表决。

居委会聘请专业法律顾问团队参与，采取“125”方式，选定物业职业经理人。“1”指发放一封信，详尽告知居民成立居民议事会的方式、时间、提交材料、推选流程等。“2”指召开两次议事会，全体议事会成员与职业经理人服务团队进行对接，确定服务内容、服务价格等，在议事会成员中推选1名专职管理人员监管财务。“5”指发布五次公告，告知议事会职责、代表名单及职责、物业服务内容与价格、合同具体内容等，召开业主代表大会征求居民意见。

在推行的过程中，严格标准、明确细化管理模式。结合小区规模，设置7人的职业经理人团队，并统一进行培训、录用、考核。根据业主需求，向社会招聘保安、保洁、维修、绿化等22项专业服务公司。所有外包单位由职业经理人从专业和市场两方面进行审核，为业主选聘质高价低的专业承包单位，并签订合同。小区全部收入和支出情况进行量化公开，所有收支项目进行充分预算和提前报批，每项物业服务支出项目都需经过业主集体审核，包括所有的公共区域收益，全部进行公示，随时接受业主查询和质疑，并动态更替市场同等价格更优质量或同等质量更低价格的供应商。

街道和社区也充分发挥监督职能。职业经理人按要求到居委会报到，与社区服务站、居委会一体联合办公。职业经理人及时了解居民诉求，为居民提供“一站式、一条龙”服务。居委会实时对小区物业管理情况进行监督和跟踪，按照考核办法，每半年对职业经理人服务团队进行考核。实行“先公示、后使用”方式开支经费，所有资金使用情况建立台账并一律公开，业主可随时到居委会查看。通过设立微信公众号，为居民搭建反馈、沟通平台。

据了解，枣园尚城回迁社区探索推行的“职业经理人”物业管理模式，有效解决社区居民反映强烈的问题，社区环境明显改善，物业费收缴率由不到20%提升至87%。

成立国有物业服务企业

今年5月底，朝阳家园物业公司在石佛营南里正式挂牌入驻。和其他物业公司不同，这家公司是朝阳区以老小区物业管理转型升级为重点，专门成立的国有物业服务企业承担兜底服务，探索具有朝阳特色的老旧小区物业管理新路子。

在朝阳区，实施物业管理的住宅小区810个，未实施物业管理的老旧小区仍有181个。随着原产权单位关停并转，部分老旧小区逐渐脱管、离管、弃管、失管，房屋失修、环境脏乱、无序停车等问题成为民生堵点。朝阳区委一直高度重视老旧小区物业管理，坚持民有所呼、我有所应，积极引导区属国有企业履行社会责任、自觉担纲挑梁。在调研走访基础上，朝阳家园物业公司选取代表性较强的石佛营南里社区105-110号楼作为全区首个老旧小区物业管理试点。

眼下，朝阳家园物业公司的所有物业服务工作都在有序开展中，小区变化也在悄然发生。目前，按照“保安上岗、保洁上楼、车停有序、人居提升”的基础服务标准，项目部已经开展日常的物业服务。

以“街乡吹哨、部门报到”为契机，社区党委及时“吹哨”，会同朝阳家园物业公司共同解决拆违、清理地下室等物业管理难题，职能部门和科室在第一时间赶到，协助社区和朝阳家园物业公司啃下了不少“硬骨头”。

记者了解到，针对房改房与老旧混合小区产权单位数量多、物业管理“九龙治水”的特点，以朝阳家园物业公司为主体，吸纳试点小区及周边的准物业、小型物业、产权单位维修班、居民自管会等力量广泛参与，构建老旧小区物业服务联合体，提升物业服务整体效应。以街乡为单位，推动组建物业联盟，通过定期沟通交流、开展结对共建等方式，完善设施设备、专门人员、专业资源共享机制，降低运行成本。筹建区级物业管理协会，发挥朝阳家园物业公司示范带动效应，将物业服务企业、业主组织、专业评估机构纳入其中，分类建立专业委员会，促进朝阳物业管理市场健康发展。

【建议】

市政协委员、石景山信访办主任科员杨朝霞：

老旧小区物业管理应建立规范体系

市政协委员、石景山信访办主任科员杨朝霞作为一位来自基层的委员，十分关心老旧小区物业管理的问题。她提出，当前老旧小区存在着一系列的问题，物业管理是时候上升到法律层面了。建议人大常委会把《北京市物业管理条例》纳入立法计划，细化业主委员会和自管会的成立流程和各方责任，加强监管。

杨朝霞介绍，老旧小区建设年代早，普遍存在多家产权单位并存的现象。调研中发现，由于多家管理单位并存，部分管理单位只管理楼内，对小区内公共区域管理投入过少或者不投入，公共区域环境脏乱差、垃圾堆放问题突出。目前法律法规对房改房小区的公共区域所有权、使用权有争议，公共区域权责不清，管理主体缺失。此外，老旧小区居民长期处于原产权单位或街道代管的免费服务状态中，缺乏购买服务意识，对引入准物业不配合、不支持，既要求提供优质服务，又不缴纳任何费用。

针对这些老旧小区普遍存在的系列问题，杨朝霞建议，将《北京市物业管理条例》纳入立法计划，细化业主委员会和自管会的成立流程和各方责任，加强监管，明确住房城乡建设部门和街道办事处等相关部门的职责。

杨朝霞表示，老旧小区物业管理是一项系统工程，涉及住建委、国资委、社工委、城管委、交通委、发改委、质监局、规土委、财政局、法院、住房资金管理中心等部门。建议由市住建委牵头成立老旧小区管理领导小组。同时，也可通过政府购买服务的方式委托相关专业协会、机构、专家等参与，成立小区物业管理办公室或相应机构，负责辖区居住区日常服务管理工作，做实社会治理与城市管理重心下移和专业职能下沉。

杨朝霞提出，要进一步加强对物业公司的监督协调，通过联席会议、专题协商、联合执法等形式，及时受理群众投诉、帮助解决小区内不规范行为，努力营造良好的生活居住环境。行业主管部门应细化、量化物业管理服务标准和考核标准，属地街道联合相关职能部门开展督办检查，实事求是地给物业管理“挑刺”，对发现的问题提出整改意见，督促整改。

此外，杨朝霞还特别强调要发挥好老旧小区业委会自治作用。她建议，街道、居委会需指导和引领老旧小区成立业委会，促使小区业主参与决定小区物业的具体服务项目，并与物业管理公司签订服务合同。同时完善业主对业委会行为的监督机制，建立业委会定期报告制度，发挥业委会在小区物业管理中的主导作用。

□本报记者 盛丽 孙艳