2012年12月14日，高某与某房产开发公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，高某向开发公司交纳5万余元首付款并办理入住。后来，因涉案开发项目未取得建设工程规划许可证等房地产开发建设的手续，未办理工程竣工验收备案，导致房屋无法按期办理产权登记。

2018年7月11日，高某起诉要求开发公司办理产权过户，法院认定高某与开发公司就案涉房屋签订的买卖合同无效，驳回了高某的诉讼请求。后高某起诉要求开发公司退还房款，并赔偿其自购房之日至起诉时的房屋差价损失。

【法院判决】

房山区法院审理认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

由于开发公司未完整取得建设和销售商品房的合法手续，导致双方签订的买卖合同被认定无效，开发公司应当依据其过错，对高某所受损失承担缔约过失责任。综合合同履行情况、双方当事人过错程度以及涉案房屋市场溢价的评估报告，最终，法院判决被告开发公司退还购房款并赔偿原告高某损失42万元。

【法官说法】

审理本案的房山法院法官说，当事人在缔约阶段基于信赖选择与合同相对人缔约，在合同被确认无效后，如果丧失以大致相当的资金与他人订立类似合同的机会，这种机会丧失就转变为现实利益损失。在本案中，由于涉案房屋价值存在明显上涨，高某丧失了用原价购买相应地段、相应面积房屋的机会。高某如再欲取得同类房屋，则需要额外付出大致相当于房屋溢价部分的成本，由此产生的损失是客观存在的，涉案房屋的市场溢价可以作为确定高某损失的参考依据。开发公司应当依据其过错赔偿高某因机会丧失而产生的客观损失。

□本报记者 闫长禄