今年以来，北京市连续出台多项房市调控政策。其中，既有规定购房条件的，也有规定首付款支付比例的。这种宏观调控政策具有公共性质，不会必然导致购房人无履约能力，或必然导致继续履行会对某一方当事人不公平，所以，任何一方不宜简单适用“情势变更”原则毁约，进而逃避自身应当履行的义务和责任。大兴区法院近期审理的以下三个案例，对相关政策做出了完整的诠释。

【案例1】 签合同后不符合贷款要求 购买人要求解除合同被驳

2017年1月15日，吴某通过签订合同购买A公司房屋一套。该商品房的规划性质为办公，并办理了商品房预售合同联机备案。吴某的购买方式为部分贷款。

双方在合同中约定，如非因A公司原因，包括但不限于吴某不具备贷款银行所需要的贷款条件、银行贷款政策变化等导致A公司未能在约定期限内收到买受人全部购房款的，视为买受人逾期支付。

此时，吴某应当在A公司发出变更付款方式通知之日起7日内，以书面形式向A公司提出解除合同申请，同时承担总房款10%的违约金。如吴某超过7日未向A公司书面提出解除合同申请的，则视为吴某同意将付款方式变更为一次性付款，吴某应于A公司发出变更通知之日起30日内将全部购房款补足。否则，视为吴某违约，A公司有权要求解除合同，并按逾期付款追究吴某责任。

吴某认为，北京“326新政”出台后其无法办理商业贷款，故起诉要求解除合同、退还已付房款并给付利息。A公司称合同的履行未受“新政”影响，合同的付款方式已经变更为一次性付款，故不同意吴某的诉讼请求。

大兴区法院审理认为，双方签订北京市商品房预售合同，系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，根据已查明的事实，涉案房屋已经售出并进行网签，合同的履行并未受到“新政”的影响，故驳回吴某的诉讼请求。

法官释法

大兴区法院赵燕滨法官介绍说，所谓“326新政”是指今年3月26日由北京市住建委等部门发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告第七条规定：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人贷款。

本案中，购房人吴某既没有申请贷款，也没有依据合同行使解除权。所以，根据合同约定，购房人的房款交纳方式变更成为一次性付款。因该合同的履行并未受到新政的影响，所以，吴某以“新政”为由要求解除合同，不能得到法院的支持。

【案例2】

非京籍购买普通住宅商品房

因不具备购房资格解除合同

2017年3月8日，经中介公司居间服务，购买人瞿某与出卖人辛某签订房屋买卖合同，涉案房屋总价款210万元。合同签订后，瞿某依约支付了购房定金，但未办理网签。

“322新政”出台后，由于瞿某属非本市户籍家庭，其虽已连续5年缴纳社保，但未连续60个月交纳，故其不再具有购房资格。

瞿某起诉，要求解除与辛某签订的房屋买卖合同、并要求返还已付定金。

辛某同意解除合同，但不同意退还定金。

大兴区法院审理认为，双方签订的北京市房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效。瞿某未连续5年在本市缴纳个人所得税，亦未连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险，故其不具备相应购房资格，此前签订的买房合同无法继续履行。现瞿某主张解除房屋买卖合同，辛某表示同意，对此法院不持异议。合同解除后，已收取的定金、房款应予返还。

法官释法

大兴区法院杨怡法官说，北京市地税局等部门在今年3月22日发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告人所得税政策执行标准的公告》，被称为“322新政”。

该公告规定：非本市户籍居民家庭在京购房所需要满足的条件中“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”，政策执行标准为：按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请的上一月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。

由于该公告已经严格解释了“连续5年”的执行标准，所以，本案经法院审查，在双方均无其他违约情形的前提下，原告瞿某因不具备购房资格而要求解除合同，是有事实和法律依据的，故应支持其诉求。

【案例3】

在京名下已有一套住房

失去商办房屋购买资格

2017年3月12日，经中介公司居间介绍，周某与范某签订北京市存量房屋买卖合同，约定范某向周某购买涉案房屋。该房屋规划设计用途为办公，总房款为240万元。合同签订后，范某向周某支付了定金10万元。

双方与居间方还签订补充协议，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。

“326新政”出台后，范某与中介公司协商解除了居间服务合同，中介公司向其退还了居间服务费。因范某名下已在京拥有一套住房，失去了购买涉案房屋的资格，故起诉要求解除合同并要求周某退还已付定金。

周某同意解除合同，但不同意全额退还定金。周某认为，因范某无法购买涉案房屋，导致涉案房屋至今未销售出去，故范某需要弥补其一部分损失。

法院审理认为，根据“326新政”， 范某因其名下在京已有住房，不再具备购买涉案房屋的条件，故各方当事人签订的房屋买卖合同已不具备继续履行的可能。现双方均同意解除房屋买卖合同，法院对此不持异议。根据合同约定，各方互不承担违约责任。周某称范某应赔偿其损失，但未提供证据证明范某存在违约行为，故判决周某在10日内退还范某定金。

法官释法

大兴区法院黄冰瑶法官说，“326新政”第五条规定：本公告执行之前，已销售和商办类项目再次上市交易时，可出售给个人。但个人购买应符合“名下在京无住房和商办类房产记录”。

本案系已售办公类商品房的二次交易，由于范某名下在京已有一套住房，所以，他就失去了购买涉案房屋的资格。根据争议双方在补充协议中的约定，在范某没有其他违约行为的情况下，双方协商一致解除合同后，周某应全部返还范某已付定金。

□本报记者 赵新政