11月30日，市十四届人大常委会第四十二次会议召开。会议透露，今年全市预计为老旧小区增设电梯投入财政资金1.3亿元，年底前完成200部增设，力争2020年当年实现增设电梯1000部以上。物业服务引入老旧小区将可“先尝后买”。安装电梯难、停车找不到车位、环境脏乱无人管理……老旧小区因为没有物业服务，随之产生的一系列问题让不少居民头疼、抱怨。如何让老旧小区的物业管理更正规也成为人们急盼解决的问题。

【调查】

老旧小区无人管理引发各种矛盾

“这堆垃圾看着就闹心，谁都不管，居民还不自觉。这个小区的环境简直让人无法忍受。”面对楼门口堆积已经半年的建筑垃圾和生活垃圾，市民袁林再次“发飙”。袁林居住的小区属于老旧小区，几乎没有物业管理，很多事情都在扯皮和推诿的“怪圈”中得不到解决。

“环境脏乱差就是一大问题，就拿这铲不净的楼门垃圾来说，清完还有，头都要气炸了。”袁林介绍，楼里一有住户装修，建筑垃圾就会一袋一袋地堆积在楼门的树坑附近。越堆越多，即便是装修完，住户也不会主动清除。之后，很多不自觉的人还会往旁边堆放生活垃圾，什么床垫、剩饭剩菜。车过不来，人迈着走，恶心不说，还很脏乱。

“找不到物业管理，只能求助于居委会。”袁林抱怨，“一次一次地打电话催，还算不错，物业负责卫生的工作人员帮助清理。但是没两天，垃圾又产生了。总不能打电话让居委会来帮忙吧，还是应该有个专业的物业来管理，让老旧小区环境更有序。”

调查中，不少住在老旧小区的居民对于没有物业管理或者得不到专业的物业管理服务很有怨气。这集中反映在没有物业管理，其造成的问题包括环境、停车、维修等。

“你们家车别停在我家窗根底下，这是我家的车位。”“哪儿写着你们家车位了，搬个破凳子占着，不算数。”居民李先生已经记不清这是第几次在小区听到这样的争吵了。“又是因为没有停车位打起来，太伤邻里关系了。”

李先生居住的小区在丰台区，是一个老旧小区。“小区道路原本不算窄，但是买车的人越来越多，不少路都被车占了。路窄了，因为停车产生的矛盾却没少。”东挪西占成为这个小区默认的停车“规矩”，破板凳、不要的自行车、木板、婴儿车都成了小区居民用来占车位的工具。

“没有专业的物业管理，只是个临时的草台班子负责管理车辆。”李先生抱怨，“什么车都能往这个小区停，特别怪。白天小区停的车满满当当的，几乎没有空车位。晚上下班居民开车回家，都是一圈一圈地转，有时停的不合适还会被划车。”

和李先生的烦心事不同，同样居住在老旧小区的王铮对不专业的物业管理感到很气愤。“主要是维修，多花钱不说还生一肚子气，求爷爷告奶奶的，老旧小区这种不专业的物业早该解决。”

一周前，王铮家的水管总闸出现损坏。“这个咱们居民不能自己动手，因为要关全楼的总闸，所以我们只能找到物业来帮忙。说是物业，其实只是个房管站。但是他们却左推脱右推脱的。”好不容易约上维修，不合理的费用又让王铮很窝气。

“修不修的单说，只要上门就要上门费。而且修个管子换个零件，不是一百就是二百，没有收费标准，也没有收据。问他们就说都是这个价。这不是房管站维修，简直是在‘威胁’。我觉着，老旧小区必须引入专业的物业管理，要像商品房那样的有更为专业的管理人员和清晰合理的收费标准。”

关于上述居民提到的问题，相关部门也计划开展相应的解决办法。据了解，新一轮老旧小区综合整治，将实施“六治七补三规范”。“治”即治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线。“补”则是补抗震节能、补市政基础设施、补停车设施、补居民上下楼设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力。

“三规范”主要是规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。对于老旧小区普遍缺乏的“物业管理”，据了解，综合整治后，可通过“先尝后买”等方式，将专业化物业服务引入老旧小区，培养居民对物业服务的付费意识，逐步提高老旧小区物业管理水平，实现由“准物业”管理向专业化物业管理转型。

【做法】

专业物业管理进场居民得实惠

关于老旧小区没有物业管理的诟病，相关部门也在结合自身情况探索解决方案，这其中就有朝阳区。该区在老旧小区中引入专业物业管理，让社区居民得到实惠。

整洁的环境、合理规划的停车位、先进的人脸识别门禁……经过探索尝试，在朝阳区，曾经没有物业的12个老旧小区，完成了准物业管理转型升级，形成了“居民自治+专业管理”的老旧小区管理模式。

垡头一区社区南小院小区建成于上世纪六七十年代，居住着305户600余名居民，几十年来一直没有物业管理。小区环境脏乱且没有车位，居民因停车问题常常发生口角。

通过前期了解民意，该小区被选为老旧小区物业管理转型升级的试点社区。物业进驻后，首先通过分类专人管理、规划车位等措施，解决了居民的停车难题，也有专业保安上岗在夜间巡逻。物业公司还为各个单元门安装了智能门禁，防止不良人员进入单元张贴小广告。居民如果忘记带门禁卡，还可以通过输入手机号或者使用App开锁。

记者了解到，通过居民表决，小区特意引入了一家有老旧小区物业管理转型成功经验的物业公司。为了消除部分居民的疑虑，物业管理实行了“先尝后买”的方法，让居民先接受服务，满意了再交物业费，实现了“准物业”向专业物业转型升级的平稳过渡。

小区居民李阿姨还给记者算了一笔账，小区的物业费是2.2元/月/平方米，按照她家的面积，一年算下来也就是交1000元多一点的物业费。“这钱居民交的情愿。有了物业，小区干净了，漂亮了，安全系数高了，住得舒心了。”李阿姨说，近半年的工夫，小区物业费收缴率已从最初的不足70%达到目前90%以上。

今年初，朝阳区共选取了左家庄、小关、和平街、垡头、酒仙桥等12个街道作为首批朝阳区老旧小区物业管理转型实验街道，并邀请中国社会科学院的专家进行指导。2018年后，朝阳区将在全区复制推广这种物业管理模式，按照成熟一个转型一个的原则，有步骤地全面提升老旧小区治理水平。

据朝阳区社会办相关负责人介绍，下一步将按照全区打造“智慧物业、法治物业、品牌物业”的总体要求，逐步理顺政府、社区、产权单位和业主等各方关系，建立政社协同联动、物业服务完善、业主自治有序、相互衔接的责任体系，力争在“十三五”期间逐步实现181个老旧小区准物业向真正的专业物业管理转型升级的全覆盖。

【建议】

创新模式还需配套政策

随着城市发展进程的提速，老旧小区无物业管理已成为城市管理中日益凸显的问题，越来越受到政府部门的重视。市政协委员们近年来也高度关注这一难题。政协委员卢平已持续两三年关注这一方面问题，她认为这个事情非常重要，关乎百姓的生活安全等问题，她建议老旧小区应该设立专门的物业管理，适当收费，不能像商品房物业收费那样高。她希望政府能关注和重视到老旧小区的物业问题，并且能给予扶持，比如税收优惠等。

还有委员提出，在创新管理模式的同时，还需政府部门完善激励政策。强化财政补助政策，对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。同时，建议鼓励适度规模经营，实行特许经营激励，将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足；允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。

同时，还要调动居民主动性。引导老旧小区成立业主委员会，加强物业管理企业与业主委员会沟通、协调，积极化解矛盾；加强宣传引导，建立物业费缴纳公示制度，将物业费纳入居民诚信管理；建立物业管理效果巡察制度，定期对物业公司服务质量进行督查，积极整改存在问题。

□本报记者 盛丽 孙艳