第11版:维权
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法院:已履行的离职协议不能反悔
公司欠缴社保费后被注销,退休遇损失谁承担?
借农业开发之名开发房产 其土地租赁合同自始无效
 
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3上一篇 2017年5月3日 放大 缩小 默认        

借农业开发之名开发房产 其土地租赁合同自始无效

 

编辑同志:

我是一名新当选的村委会主任。在我当选之前的一个月,村委会与一家房地产开发商签订了一份《土地租赁合同》,名义上是村委会将一块近300亩的耕地租赁给房地产开发商用于农业生产,实际上是同意其进行房地产开发。

日前,房地产开发商未经任何部门许可,准备进行前期施工时,遭到新一届班子阻止。但房地产开发商放言说,合同中已明确赋予其相关权利,村委会新一届班子不仅没有反悔的权利,反而具有履行原有合同的义务。如果新一届村委会固执己见撕毁合同,就必须承担200万元的巨额违约金。

请问:在这件事上,村委会究竟能否反悔?

读者:汪笑萍

汪笑萍读者:

村委会有权反悔且无需承担违约金。其理由如下:

一方面,本案所涉《土地租赁合同》无效。

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

《土地管理法》第三十六条第二款、第四十四条第一款分别规定:“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”“建设占用土地、涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”

与之对应,村委会与房地产开发商将近300亩的耕地,用于房地产开发,且未经任何部门许可,明显是对上述法律强制性规定违反,属于《合同法》第五十二条第(五)项规定规定情形。同时,村委会与房地产开发商明知不可为而为之,仍借租赁用于农业生产之名,行房地产开发之实,又与本法第(三)项情形吻合。

正因为如此,上述《土地租赁合同》从一开始就对双方没有任何法律约束力,村委会自然有权不予履行,且可随时反悔。

另一方面,村委会不必承担违约责任。

《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

从这些规定可以看出,对于合同被确认无效后的处理,只能是返还财产、折价补偿、赔偿损失、各自担责,在任何情况下,都不包括支付违约金。结合本案,由于签订《土地租赁合同》之前、之中、之后,村委会、房地产开发商都知道自己的行为是在规避法律,这意味着彼此都有过错甚至是过错相当,因此,即使房地产开发商此时存在损失,也只能自食其果,其无权根据合同向村委会索要违约金。

(廖春梅)

 
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