二手房大多区位优势明显，或临近学校，或方便购物，不少业主宁愿多掏钱，也要在市中心购买房子。可二手房产权关系复杂、受政策因素影响多，使交易活动产生诸多风险和纠纷。近日，西城区法院法官讲述了一些案例，并对其进行了法律解读。

案例1

丈夫卖房妻不知

所签协议无效力

【案情介绍】

2010年10月12日，景先生与马先生签订房屋买卖合同，约定景先生将坐落于西城区一处房屋出售给马先生。合同签订后，马先生当即支付定金2万元。

过了10天，景先生之妻王女士向马先生发送告知函，说该房屋系夫妻共同财产。因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同。后景先生也以此为由，不再履行合同。

2012年7月13日，马先生去世。2015年，马先生子女诉至法院，要求景先生继续履行合同。

【法官说法】

《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意擅自处理共同财产的，属于无权处分行为。

本案经法庭调查，景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意，因此法院判决驳回马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。不过，合同未能履行是由于景先生的过错，故其应当依照合同约定承担相应违约责任。

事实上，马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生。那就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口簿上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样就能避免纠纷的发生。

案例2

一房当中有多户

逾期不迁属违约

【案情介绍】

2015年5月21日，董女士与王女士签订合同，购买董女士位于宣武门西大街一处房屋，总价值305万元。合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的，应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。

此后，王女士依照约定取得涉案房屋所有权。但是，房屋内仍有董女士的继子户口未迁出。因此，王女士诉至法院，要求董女士依约支付违约金，并继续履行迁出户口的义务。

【法官说法】

依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应法律后果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。

本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成协议，合法有效，法律予以保护。法院依据合同约定及查明的事实，结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失，判决被告支付了部分违约金。因此，在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。

案例3

中介说话不诚信

害得业主多掏钱

【案情介绍】

2009年12月，马先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了西城区真武庙一处房屋。购房时马先生问该房屋是否属于某重点小学的学区房？中介公司从网上给马先生找到以往该小学的招生简章，马先生看后同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区16%的价格购买了涉案房屋。

由于该房屋只是紧挨学区房，并不是学区房，马先生以中介公司存在误导诉至法院，要求赔偿购房差价、退还服务费。中介公司称，购房是马先生自愿行为，合同并未约定其所购买房屋是学区房，不同意其诉讼请求。

【法官说法】

法院审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。但中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，故判决其退还了居间费用。

□本报记者 李一然