■签订认购书后开发商反悔要求增房款

■购房人依销售员承诺要求履行原约定

实践中，员工代理商家交易的行为屡见不鲜，然而有些员工的行为经过了单位的明确授权，属于合理合法的职务行为，万一交易过程中出现问题，自然由其所在单位承担责任。可有些时候很难弄清楚究竟是员工的个人行为，还是代表单位进行的职务行为，这时候，如果在交易中发生纠纷，受害人要找人买单，究竟该找交易单位还是找其员工个人，就要根据具体情况不同进行分析了。近日，某开发商被判为其工作人员的承诺买单的案例或许对广大职工和企业有所启示。

案件回放

售楼员与购房人达成协议

事后开发商竟耍赖不认账

2013年5月25日，王海（化名）与某开发商公司签订了《北京市商品房认购书》，认购该公司开发建设的某号房屋。《认购书》约定了房屋的面积、价款及支付方式、定金条款。其中，第四条明确约定认购人应当自签订《认购书》当日，向出卖人支付认购定金五万元整，出卖人应当向认购人出具收款凭证，并注明收款时间，双方约定签订正式合同的时间为2013年6月5日以前。

王海于《认购书》签订当日向该开发公司支付了5万元，但收据注明款项名称为预约金。此后，王海按照开发商销售人员李玲（化名）要求提交了购房资格审查资料，并在2013年6月4日发短信联系，李玲短信回复王海在6月底会将购房资格审查资料上传，并预计上传后10个工作日出审查结果，然后在7月底签预售合同。但2013年6月29日晚9点20左右，开发商销售人员李玲给王海打电话说，因为开发商要将该楼整体房屋做成精装修后出售，每平方米要涨价5000元。王海要求开发商照《认购书》约定条件签署预售合同，但开发商拒不同意，仅退还定金5万元。

法院判决

售楼员行为由开发商买单

购房人定金主张获得支持

2013年12月王海起诉至法院，要求开发商支付定金赔偿5万元。一审中，开发商辩称双方未能签订正式合同的原因是王海的资金未及时到位进而未能于双方约定的2013年6月5日之前签约，且销售人员李玲擅自与王海推迟签约时间的行为违反了公司的规定，其个人承诺不能作为王海违约的理由。另外，开发商认为王海缴纳的预约金不同于定金，不适用定金罚则。

一审法院于2014年3月13日作出判决。法院认为，结合《认购书》的内容及王海付款的时间及数额，王海向开发商支付的5万元当属定金无疑。开发商违反《认购书》的约定擅自加价销售系导致双方未能签署正式购房合同的主要原因，故开发商应当双倍返还王海定金10万元。

开发商不服一审法院判决，提起上诉。二审法院认为开发商的销售人员是公司的代理人，其所有与销售有关的承诺均应由开发商承担责任。2014年7月8日，二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

法官点评

售楼员所作承诺构成代理

开发商应当为其行为担责

本案争议焦点为开发商收取的王海支付的5万元是否为定金，及双方未能签订正式合同的责任问题。

虽然开发商为王海开具的收据上写为预约金，但从收费的金额及交费时间并结合《认购书》的内容，可以确定王海向开发商支付的5万元为定金。

法律规定，法人的代理人以法人名义从事的民事行为，应由法人承担责任。李玲是开发商的代理人，其所有与销售有关的承诺均应由开发商承担相应的责任。销售人员李玲已经与王海以短信的形式约定变更了签署正式买卖合同的时间，开发商现予以否认，不应得到法律支持。

另外，王海的个人购房资料于2013年6月中旬才由开发商递交相关部门审验，按照通常做法，审验需要5个工作日，因此，《认购书》约定的2013年6月5日前签订正式买卖合同显然不可能，这一事实进一步证实了签订正式买卖合同的时间已通过销售人员与买受人王海进行了变更。

根据变更后的合同签订时间，王海在7月底之前不与开发商签订合同才可能构成违约。现该期限已届满，但开发商在王海不接受精装修后加价的情况下明确拒绝与王海签订正式买卖合同，违反了《认购书》的约定，所以应当按照《认购书》的约定双倍返还认购人王海支付的定金。

□黄闯